Сочные земли ( журнал "Эксперт Online", 22 апреля 2008 )

Глава Минрегиона РФ Дмитрий Козак объявил, что уже отобрал 30 оценщиков, которые будут определять рыночную стоимость земли, изымаемой для строительства олимпийских объектов. Правда, их не назвал. Сами оценщики пока не стремятся попасть в список избранных. Ведь по каким бы методикам они ни оценивали земельные участки, куча судебных исков от их собственников гарантирована.

Ольга Шевцова, автор «Эксперт Online»

Одним из самых сложных и спорных вопросов, связанных с проведением Олимпиады в Сочи, остается вопрос земельный. Нехватка участков породила рост цен, который начался с того момента, как стало известно, что город будет представлен в МОКе и претендовать на проведение Олимпийских игр, и продолжается до сих пор. После объявления Сочи столицей Олимпиады-2014 спрос на землю начал расти грандиозными темпами. По данным Аналитического консалтингового центра «Миэль», только за ночь с 4−го на 5 июля 2007 года цены на недвижимость выросли на 20%.

Хотя официально заявляется, что строительство олимпийских объектов и соответствующей инфраструктуры в Сочи идет по графику, проблема с отводами земельных участков под это строительство еще не решена. Как обещает Виктор Колодяжный, новый глава госкорпорации [1]«Олимпстрой [2]», все работы по этому вопросу завершатся в течение ближайших двух месяцев. Напомним, что план застройки двухъярусный [3]: в морском кластере будет находиться Олимпийский парк, Олимпийская деревня и два ледовых дворца, а в горном — построят горнолыжные базы, трамплины, лыжные и санные трассы.

Как известно, в связи с ограниченностью земельных ресурсов в Сочи и его окрестностях было принято решение о том, что для строительства олимпийских объектов земельные участки будут изыматься у владельцев за определенную компенсацию. Компенсация будет предложена как денежная, так и натуральная, в виде альтернативного земельного участка в Краснодарском крае. При этом не исключен вариант, что собственнику или арендатору земли могут быть предложены сразу оба вида компенсаций.

Сегодня глава Минрегиона РФ Дмитрий Козак объявил о начале первого этапа этого процесса — все процедуры по отбору оценщиков земельных участков, изымаемых под строительство олимпийских объектов в Сочи, уже завершены. «Будет 30 оценщиков, и цена должна быть рыночной, чтобы не обидеть собственника», — сообщил Дмитрий Козак. Из опрошенных «Экспертом Оnline» оценщиков никто не признался, что попал в этот список. Но их речи пронизывало беспокойство.

«При определении рыночной стоимости в качестве возможного варианта застройки должно рассматриваться так называемое наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка. Такое использование дает максимальную стоимость земли по сравнению с другими вариантами застройки территории. От того, насколько качественно проведен этот анализ, будет зависеть и адекватность полученного в итоге результата», — говорит Полина Кондратенко, директор департамента оценки компании Colliers International.

В случае если собственники не будут согласны с заключением оценщика о рыночной стоимости выкупаемого участка, законом предусмотрена процедура обжалования его в суде. Однако на фоне постоянного роста цен на землю в Сочи оценщики боятся, что собственники будут иметь чрезмерно завышенные ожидания по поводу цен за выкупаемые участки и, соответственно, судебные тяжбы могут затянуться. По словам Ольги Кузякиной, руководителя отдела земельных отношений Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, «зарубежный опыт проведения Олимпиады говорит о том, что неизбежно возникают судебные тяжбы, когда люди расстаются с землей в пользу государства. Они просто будут обращаться в другую оценочную компанию. Все будет зависеть от этих оценочных компаний, будут ли они применять рыночный механизм оценки». Ольга считает, что все будет понятно уже после первых шести месяцев с момента первого отчета об оценке стоимости земли в Сочи.

Проблема состоит еще и в том, что разброс цен также очень велик. По данным «Миэль», самые дорогие участки в Сочи расположены на расстоянии не более одного километра от моря. Диапазон стоимости таких участков лежит в пределах от 100 до 500 тыс. долларов за сотку. В Центральном районе, который считается самым престижным, средняя цена предложения чуть превышает 70 тыс. долларов за сотку. В Хостинском районе — 33 тыс. долларов за сотку, при этом разброс цен от 4 до 305 тыс. долларов. Такой разброс объясняется тем, что как такового рынка земли в Сочи нет. Ольга Кузякина называет его стихийным. Поэтому очень сложно вынести заключение на основании сравнения стоимости участка со стоимостью сопоставимых участков, то есть имеющих то же наилучшее использование, что и объект оценки, недавно проданных или предлагаемых на продажу. «При оценке земли существует также способ расчета стоимости на основании анализа будущего девелопмента (соответствующего варианту наилучшего использования)», — комментирует Полина Кондратенко.

Только чиновники не боятся связанных с этим вопросом сложностей. «Все будет абсолютно справедливо, и опасности, что кого-то обидим, нет. Наоборот, может быть, себя даже обворуем, но государство готово к таким жертвам», – заверил Козак.

Главная

Дайджест журналов

Бизнес и власть