Нашли «бедных» ( журнал "Эксперт online", 9 октября 2008 )

Московское правительство намерено закачать в крупные предприятия стройкомплекса 2 млрд долларов из городской казны. Однако нет никакой гарантии, что эти деньги будут потрачены на завершение строек, а Москву не захлестнет новая волна обманутых дольщиков.

Илья Ступин, специальный корреспондент журнала «Эксперт».

Московское правительство устами высокопоставленных чиновников объявило, что поможет застройщикам пережить финансовый кризис. Первый заместитель мэра Юрий Росляк заявил, что на эти цели могут быть направлены около 2 млрд долларов до конца года. «Мы можем приобретать участки и квартиры и таким образом оказывать финансовую поддержку в рамках наших социальных программ – обеспечения горожан доступным жильем», – сказал он. Предположительно финансовая помощь будет оказана из профицита московского бюджета.

Строители рады. Они не преминули напомнить чиновникам, что «плывут с ними в одной лодке», и назвали шаг мэрии «политическим вложением, которое принесет дивиденды в будущем». В свою очередь налогоплательщики обескуражены. Они не понимают, почему городская казна должна выделять деньги на поддержку одного из самых высокорентабельных бизнесов. Некоторые горожане полагают, что чиновникам и девелоперам сначала следовало бы устроить распродажу предметов роскоши, которыми они окружали себя все эти годы. Глядишь, вырученных средств хватит на погашение многомиллионных долгов.

Впрочем, формулировки, которыми оперируют представители столичного правительства, когда заявляют о финансовой помощи и схеме ее оказания, заставляют усомниться в серьезности их намерений. Слишком многое указывает на то, что у мэрии нет внятного плана поддержки стройкомплекса, а громкие заявления пока лишь призваны убедить банкиров в нерушимости системообразующих строительных трестов и подстегнуть спекулятивную активность на рынке недвижимости.

Во-первых, объявленные 2 млрд долларов – относительно небольшая сумма для московского рынка недвижимости, которой хватит на выкуп около 500 тыс. кв. м самого дешевого жилья по рыночным ценам (или примерно в два раза больше по себестоимости), при совокупном объеме строительства около 5 млн кв. м в год. Возможно, эта мера поможет удержать цены на новое жилье, но вряд ли позволит строительным компаниям рассчитаться с долгами и устранить кассовые разрывы (так, краткосрочная задолженность лишь одного из крупнейших застройщиков превышает 500 млн долларов).

Во-вторых, подобные «финансовые интервенции» – обычная для Москвы практика, просто ранее она широко не афишировалась. Бюджетные кредиты неоднократно предоставлялись крупным строительным холдингам, разве что в меньших размерах. Городские структуры неоднократно выкупали квартиры оптом у крупных игроков. Такие действия позволяли закрыть недостачу жилья, передаваемого по городским социальным программам, а заодно разогревали рынок за счет сокращения доли жилья эконом-класса, что приводило к взрывному росту цен на квартиры в панельных новостройках. Возможно, и в этот раз чиновники, связанные со стройкомплексом прочными узами, рассчитывают именно на такой эффект.

В-третьих, коммерческого жилья эконом-класса, которое можно было бы выкупить у строительных компаний, в Москве почти не осталось. Строительные холдинги возводят панельные дома в Москве преимущественно по горзаказу, а крупные коммерческие проекты реализуют в Подмосковье. Направление бюджетных субсидий на выкуп подмосковных новостроек под предлогом закупки социального жилья для нужд москвичей будет выглядеть как минимум странно. Не так давно идея переселения московских очередников в область активно обсуждалась, однако окончательного решения так и не было принято. Кроме того, деньги фактически будут поделены между несколькими крупными игроками. Следующий вариант – предоставление бюджетных субсидий девелоперам, реализующим проекты бизнес-класса в Москве, – является еще более абсурдным, поскольку площадь и планировки квартир в жилых комплексах бизнес-класса в большинстве случаев превышают утвержденные нормативы предоставления социального жилья.

Но самое главное – нет никакой гарантии, что закачанные в строительный комплекс бюджетные и банковские ресурсы (независимо от их объема и формы распределения) будут направлены на завершение долгостроев, которых в Москве уже немало. Причем сроки реализации проектов были безнадежно сорваны еще до возникновения кризиса в условиях благоприятной рыночной конъюнктуры. Судя по всему, деньги дольщиков попросту были направлены на другие цели. Эта проблема актуальна и для Подмосковья – в области до сих пор стоят недостроенными дома, распроданные в 2004−2005 годах.

В условиях долгового кризиса и снижения покупательской активности количество «замороженных» строек может возрасти в геометрической прогрессии. И никто не помешает застройщикам растратить выделенные теперь уже бюджетные средства не на завершение домов, квартиры в которых уже распроданы, а на приобретение новых активов, громкие рекламные кампании либо погашение долгов.

Такой расклад чреват для московской политической элиты серьезными последствиями: волна протестов обманутых дольщиков, к которым почти наверняка присоединятся соинвесторы строительства жилья из Подмосковья, может захлестнуть столицу. Чтобы предотвратить масштабные социальные проблемы, мэрии впору создавать не очередную «комиссию по мониторингу ситуации на рынке недвижимости», а принимать жесткие меры и проводить комплексный аудит строительного комплекса.

Кстати, по этому пути пришлось пойти правительству Казахстана. В этой стране строительная отрасль уже примерно год пребывает в глубокой коме. Из-за кредитного кризиса обанкротились десятки строительных компаний, пострадали тысячи дольщиков. Разработанные в пожарном порядке схемы финансирования застройщиков из средств бюджета через специальный Фонд устойчивого развития и банки не дали ожидаемого эффекта, поскольку деньги попросту не доходили до проблемных строительных компаний. В результате были созданы госпредприятия (предприятия капитального строительства), ставшие получателями бюджетных средств, а пострадавшие дольщики – объединены в жилищно-строительные кооперативы. ЖСК через суд передаются права требования на недострой, им же переходят активы недобросовестных строительных компаний. Затем ЖСК передают все это добро госпредприятию, которое и финансирует завершение строек. Попутно заведено 19 уголовных дел в отношении застройщиков, а с целью защиты прав дольщиков и обеспечения возврата денег прокуратурой наложен арест на 123 объекта недвижимости и 160 автотранспортных средств стройкомпаний.

Главная

Дайджест журналов

Бизнес и власть