Это не сговор, а естественный рост (сайт gazeta.ru, 9 января 2008)

Александра Карпова

Российский рынок недвижимости смог избежать серьезного влияния мирового кризиса, вызванного проблемами американской ипотеки. Поэтому цены на жилье продолжат расти, но ипотека станет немного доступнее российскому среднему классу.

Одно из самых серьезных событий, которое оказало влияние сразу на весь рынок недвижимости, – это кризис ипотечного кредитования в США. В итоге американские проблемы приобрели международный масштаб, что вылилось в так называемый кризис ликвидности. В результате крупнейшие мировые финансовые институты закончили год с убытками.

«На российский рынок недвижимости это оказало минимальное влияние, – уверен директор аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль» Владислав Луцков. – Поскольку требования банков к заемщикам у нас гораздо выше, чем на Западе, и риски сведены к минимуму».

Правда, эксперты считают, что окончательные выводы о влиянии мировых проблем на российский рынок недвижимости можно будет делать только через пару месяцев.

Однако российские банки еще летом все же решили подстраховаться. В августе 2007 года банки начали ограничивать выдачу кредитов, поднялись кредитные ставки. Напомним, что сейчас ставки по ипотечным кредитам для приобретения первичного жилья в Москве составляют минимум 9% (при займе в рублях), а на вторичном рынке – от 10,3%. Увеличился также срок рассмотрения заявок, ужесточились требования к потенциальному заемщику. В связи со сложившейся ситуацией многие банки стали отходить от фиксированных сроков предоставления кредитов, чтобы установить реальное время погашения кредита заемщиком. «В итоге темпы роста выдачи ипотечных кредитов в Москве в 2007 году составили всего 20% в противовес 2006 году с 147%. Количество ипотечных программ, предоставляемых банками, в течение 2007 года сократилось на 10%», – подводит итог директор по маркетингу и региональному развитию отдела консалтинга компании GVA Sawyer Сазанчиков Дмитрий.

Некоторые банки и вовсе прекратили свою деятельность на рынке ипотеки. Преимущественно это небольшие структуры, которые не владеют обширной ресурсной базой. Этим попытались воспользоваться более солидные игроки, предложив выгодные условия кредитования. Например, ряд крупных банков смогли снизить ставки на 0,25–0,5% для укрепления своих позиций на рынке. Проблемы мелких банков помогли и крупным иностранным структурам закрепиться в России – доля таких банков увеличилась почти на 15% от общего количества кредитных организаций, работающих на российском ипотечном рынке.

В результате сейчас каждый второй ипотечный кредит выдает иностранный банк.

Ипотечный кризис оказал влияние на спрос покупателей жилья, которые стали осторожнее относиться к приобретению недвижимости с помощью ипотеки. Но позволить себе купить квартиру, заплатив за нее всю сумму единовременным платежом, может лишь незначительная часть населения. Поэтому для людей со средним уровнем дохода ипотека остается чуть ли не единственным шансом приобретения жилья. Поэтому, уверен директор по маркетингу и региональному развитию отдела консалтинга компании GVA Sawyer Сазанчиков Дмитрий, спрос на ипотечные программы будет сохраняться. Кроме того, положительным фактором станет начавшееся укрупнение ипотечного рынка: крупные кредитные организации, имеющие большие обороты, более надежны и могут предложить оптимальные программы кредитования.

Городская недвижимость перешла на рубли

Как считает директор аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль» Владислав Луцков, основное влияние на рынок жилья в 2007 году продолжал оказывать существенный рост цен на недвижимость 2006 года. Это был, пожалуй, основной фактор, повлиявший на развитие ситуации на рынке в 2007 году.

Рынок пытался пережить бурный рост цен прошлого года.

Участников рынка беспокоило, насколько новый уровень цен будет принят населением. Первая половина 2007 года стала периодом ожидания. Многие ждали, что рынок рухнет, на продажу будет выставлено большое количество «инвестиционных» квартир. Но в большинстве случаев эти ожидания не оправдались. Можно было говорить лишь о «стагнации спроса». Второе полугодие показало, что рост цен в 2006 году – это не сговор игроков рынка недвижимости, а естественный рыночный рост, поэтому новые цены были приняты рынком. Кроме того, ситуация с объемами предложения квартир в новостройках не сильно изменилась. Это привело к тому, что со второго полугодия 2007 года рынок начал расти.

В итоге, по данным аналитической службы «Миан – агентство недвижимости», за прошедший год общий рост цен в сегменте вторичного жилья Москвы составил 6,6%. Наибольшее удорожание было отмечено в сегменте жилья эконом-класса – на 10%, а меньше всего подорожали элитные квартиры – всего на 1%. В среднем же рост цен на квартиры в новостройках составил примерно 7,3%.

«Новостройки эконом-класса подорожали на 8%. Рост стоимости квадратного мета жилья в типовых домах и объектах бизнес-класса составил 3% и 5% соответственно», – поясняет руководитель аналитической службы «Миан – агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев. Наибольшее увеличение стоимости жилья отмечается в сегменте качественного элитного жилья – 13%. Это можно объяснить тем, что спрос в этом сегменте по-прежнему ощутимо превышает качественное предложение. «Несмотря на анонсирование крупных жилых проектов, недостаток элитного жилья будет ощущаться еще несколько лет, потому что эти проекты будут построены не за один год», – считает директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн.

Эксперты холдинга «Миэль» считают, что самое важное событие уходящего года – это исторический переход на рынке жилья с долларов на рубли с 1 июля этого года. Руководитель аналитической службы «Миан – агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев считает процесс перевода цен «достаточно логичным и своевременным». Правда, при этом многие продавцы и покупатели вторичного рынка по привычке оценивают свои квартиры в долларах. Долларовыми ценами пока оперируют и профессиональные участники рынка в этих регионах. Но при этом ипотечные кредиты уже в меньшем объеме выдаются в долларах. Переход на рубли, с одной стороны, привел единицы изменения цен в крупных городах (в первую очередь в Москве и Санкт-Петербурге) к общероссийскому формату, с другой — свел на нет выигрыш потребителя от изменения курсовой разницы.

Аналитики из компании «Миан – агентство недвижимости» выделяют еще одно значительное событие уходящего года – запрет на точечную застройку в столице. По мнению руководителя аналитической службы компании Алексея Кудрявцева, это может привести к существенным преобразованиям в масштабах строительного комплекса: «Небольшие строительные фирмы, не способные к масштабному строительству, скорее всего, исчезнут – либо переориентируются, либо сольются с более крупными игроками, либо уйдут в Подмосковье, где ограничений точечной застройки пока не ожидается».

Однако увеличение масштабов строительства может повлиять на цены. На данный момент весомая доля предложения объектов бизнес-класса и элиты – это точечная застройка. Сокращение количества площадок под застройку приведет к ограничению предложения, что, вполне вероятно, может подтолкнуть цены в этом сегменте вверх.

Статус Рублевки падает

«В этом году Московская область по объёмам строительства жилья опережает столицу, – отмечает управляющий партнер юридической фирмы «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Виталий Можаровский. – Одна из главных причин замедления роста строительства в столице – это недостаток вакантных площадей».

В то же время хаотичная застройка в столице и области уходит в прошлое. Вместо этого активное развитие получают мегапроекты.

Правда, пока большинство таких проектов находится на бумаге.

Как отмечает президент компании Villagio Estate, девелопера элитных загородных поселков корпорации «Инком», Сергей Козловский, единственный проект такого масштаба, строительство которого полным ходом идет с 2007 года, – элитный поселок Millennium Park, крупнейший в Подмосковье загородный проект, строящийся на Новорижском шоссе.

Как отмечают аналитики инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group, Новорижское шоссе занимает лидирующее место у девелоперов. Второе место занимает калужско-киевское направление. А вот количество новых проектов на Рублёво-Успенском шоссе с каждым годом снижается.

Подводя итоги уходящего года, эксперты отмечают, что в сегментах элитной недвижимости и бизнес-класса по-прежнему сохраняется преобладание предложения над спросом, в то время как в сегменте эконом-класса наблюдается противоположная ситуация, где спрос превышает предложение.

При этом потребительские предпочтения покупателей меняются в сторону снижения площади коттеджа.

Также в текущем году на рынке наметилась тенденция к увеличению спроса на дома со стадией готовности «под ключ». «Еще одна особенность уходящего года – рост количества покупателей, приобретающих загородную недвижимость по белой схеме, т. е. с указанием реальной стоимости, – считает директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко. – Такие сделки составляют на данный момент 60–70% от общего количества».

Инвестор уходит в регионы

За прошедший год на российский рынок вышло достаточно много крупных инвесторов, что привело к изменению приоритетов инвестирования в пользу региональной недвижимости. «На этом фоне можно выделить резкий скачок цен (в разы) на жильё и землю в Сочи и Краснодарском крае, что привлекло очень высокий интерес инвесторов и девелоперов к этому региону», – считает управляющий партнер юридической фирмы «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Виталий Можаровский.

Однако в целом, как отмечают эксперты, все большее число региональных компаний приступают к созданию загородных поселков у себя «на родине». «Многие из таких компаний стремятся перенять опыт ведущих девелоперов столицы – уходящий год был отмечен большим количеством профессиональных конференций с участием как московских, так и региональных девелоперов, – считает президент компании Villagio Estate Сергей Козловский. – А это означает, что в ближайшем будущем нас ждет всплеск малоэтажного строительства вокруг основных городов-миллионников».

Главная

Дайджест журналов

Исследования