Главная / Дайджест журналов / Стратегии и развитие /

«Кроме Москвы, есть масса интересных мест для девелопмента» ( газета "РБК daily", 24 декабря 2007 )

«Кроме Москвы, есть масса интересных мест для девелопмента» ( газета "РБК daily", 24 декабря 2007 )

Интервью с главой VIP International Мирославом Мельником

Руслан Дзкуя

В послужном списке Мирослава Мельника немало завидных постов: первый заместитель генерального директора ВГТРК, создатель и владелец сети престижных ресторанов, коммерческий директор аэропорта Шереметьево… Сейчас он возглавляет компанию VIP International и является председателем совета директоров компании «МБ Финанс». Г-н Мельник намерен продолжить бизнес-карьеру в сфере девелопмента. О своих планах и проблемах МИРОСЛАВ МЕЛЬНИК рассказал корреспонденту РБК daily РУСЛАНУ ДЗКУЯ.

— Мирослав, так сложилось, что сейчас в центре внимания оказался единственный проект, с которым у вас сложности, — имеется в виду ситуация вокруг гостиницы «Спорт». Что там происходит? Чем, наконец, разрешится ваш конфликт с московскими властями?

— Четыре года назад мы приобрели у Мингосимущества здание гостиницы «Спорт». Общая площадь — 42 тыс. кв. м, земли там 2,5 га. Заплатили не так дорого — 5,5 млн долл. Гостиница находилась в плачевном состоянии. Сначала у нас была идея провести глубокую реконструкцию, заменить фасады, как это сейчас делают, и продолжать эксплуатировать. Но после детального обследования и подсчетов решили, что целесообразнее гостиницу снести и построить заново многофункциональный комплекс. Мы обратились в архитектурное бюро Нормана Фостера. Я летал к нему, мы все обсудили и достигли договоренностей. Он потом изготовил макет, подготовил проект в соавторстве с очень уважаемым нашим архитектором Сергеем Борисовичем Ткаченко. На мой взгляд, это один из лучших архитектурных проектов Москвы, который сразу понравился всем без исключения, включая городские власти. Было выпущено распоряжение правительства Москвы, и мы получили право построить вместо гостиницы «Спорт» комплекс общей площадью 320 тыс. кв. м.

— Что же произошло потом?

— Мы снесли здание, причем было использовано оригинальное решение — взрыв. Исполнили его безукоризненно, эффективно, площадка была готова к строительным работам. И уже собирались приступать, но тут оказалось, что наш проект разонравился правительству Москвы…

— А вы к тому времени уже начали сотрудничать с «Системой-Галс»?

— Когда мы поняли, что конкретно будем на этом месте строить, то решили найти компанию значимую, сильную, которая могла бы потянуть такой проект. И выбор пал на «Систему-Галс». С ней мы создали совместное предприятие, но как только начался процесс выхода на стройплощадку, тут, как я уже говорил, и начались странные, но вполне понятные для просвещенных людей вещи. Сначала велись закулисные переговоры. Нам намекали, давали понять и говорили прямым текстом примерно в таком духе: если вы не выполните такие-то и такие-то наши пожелания, то проект будет заморожен. Длилось это целый год. Но поскольку мы ни на какие компромиссы не шли, было вынесено решение об отмене прежнего распоряжения правительства Москвы.

— На каком основании?

— За неосвоение участка. Мы подали тогда первый иск — чтобы нам объяснили, что такое неосвоение участка? Там стояло наше собственное здание, мы его снесли. Как можно сказать, что мы не осваиваем участок? Тут все настолько понятно, что суд первой инстанции 2,5 года отказывался рассматривать иск. Переносились заседания, придумывались какие-то причины. Мы тем временем подали иск и на Москомархитектуру — по поводу нерассмотрения нашего проекта. В конце концов, суд во всех трех инстанциях признал, что нам действительно административным путем мешали осваивать землю.

— На каком этапе дело сейчас?

— Мы должны дождаться, чтобы суд первой инстанции все-таки рассмотрел дело по существу. Мы ждем, что суд отменит решение, которое мешает осуществлять строительство нашего комплекса.

— Будете ли вы требовать возмещения ущерба?

— Это вторично. Но если рассмотрение дела по существу будет снова отложено, то, я думаю, мы будем вынуждены обратиться в суд с просьбой о компенсации. Порядка четырех лет мы лишены возможности инвестировать в строительство! Город тоже в проигрыше, поскольку вместо великолепного во всех отношениях комплекса имеет пустырь. Кстати, данный проект был одним из трех важнейших для «Системы-Галс» при проведении IPO, специалисты Дойче Банка оценили его в 1,2 млрд долл. Разумеется, «Системе-Галс» пришлось вычеркнуть его из своих планов, и компания реально потеряла в капитализации 1,2 млрд долл.

— Может быть, вам просто продать проект?

— Так нас и вынуждают это сделать.

— Кто?

— Структуры, непосредственно аффилированные с руководством Москвы.

— А вы не хотите продавать?

— Конечно, гостиница «Спорт» — это не проект моей жизни, но речь должна идти об адекватной цене.

— Которую вам пока не предлагали…

— Я оцениваю проект минимум в 200 млн долл. Но когда мы обсуждали возможную сделку с заинтересованным лицом — владелицей и руководителем крупной строительной компании, она назвала сумму 35 млн долл., и сказала, что это последняя цена. Естественно, мы отказались. И через несколько дней после этих переговоров руководство Москвы отменило постановление о строительстве. Вот какое совпадение.

— Какую компенсацию вы потребуете от столичного правительства?

— Пусть определит суд. Но давайте посчитаем. Снос старой гостиницы обошелся нам в 3 млн долл. Предпроектные разработки — 4 млн долл. Далее, гостиница «Спорт» приносила 2 млн долл. в год и это еще при старых ценах, то есть одни неполученные арендные платежи составили бы по старым меркам 10 млн долл. Но мы же построили бы комплекс совершенно иного класса, неизмеримо большего масштаба, чем старая гостиница. В общем, если посчитать все, то сумма получается не менее 50—70 млн долл.

— Давайте поговорим теперь о ваших планах в Подмосковье.

— Прежде всего скажу, что Подмосковье по инвестиционному и административному климату значительно разнится с Москвой: область явно выигрывает у столицы. Вообще, есть много интересных и перспективных мест и кроме Москвы, зацикливаться на ней — значит, попадать в неопределенное, зависимое положение, рисковать отношениями с достойными партнерами. Поэтому мы прежде всего будем расширять нашу девелоперскую деятельность в Московской области. Сейчас ведутся переговоры о приобретении участков в Одинцовском и Красногорском районах — 10 и 25 га. Считаем, что концепция закрытых микрорайонов, не индивидуальных домов, а именно микрорайонов, востребована, и будем ее развивать. На мой взгляд, девелоперы делают ошибку, ориентируясь в основном на строительство коттеджных поселков — в этом сегменте наблюдается явное затоваривание, непроданных объектов очень много.

— А вы что предлагаете?

— В экологически чистом месте, в лесу, мы ставим 5—6-этажки. В них будут и пентхаусы. Только стоить они будут не столько, сколько в Москве. Речь, разумеется, идет об эконом- или бизнес-классе, но никак не об элите. Это будет ипотечное жилье, не дороже 2,5 тыс. долл. за 1 кв. м — для «белых воротничков», то есть для тех, кто зарабатывает 1,5—2,5 тыс. долл. в месяц.

— С кем вы ведете переговоры по поводу земли?

— Это земли федеральные. Вообще, в Подмосковье земли на 80% принадлежат федеральным властям. Но после введения Земельного кодекса произошли перемены, идет передача земель, все больше прав оказывается даже не у региональных, а у районных властей.

— В Одинцове, Химках проекты будут очень отличаться?

— Вообще, мы хотим заняться «клонированием». А поскольку проекты у нас большие, то правильнее будет даже сказать так: мы будем «клонировать» районы. На мой взгляд, многие девелоперы делают одну распространенную ошибку: под каждый кусок земли делают индивидуальный проект. Это очень тормозит процесс, ведь только на подготовку и оформление уходит полтора года. Если есть уже удачный проект, почему его не использовать снова? Словом, мы будем делать так: берем базовый проект и привязываем его к конкретной площадке. Принцип известной детской игры Lego. Нужен закрытый, обособленный, микрорайон, с отдельным въездом. То есть каких-то посторонних, залетных граждан не будет. Значит, можно не беспокоиться о детях, оставленных играть во дворе. Словом, образуется некое сообщество людей как бы одного круга. Во всех развитых странах такое наблюдается: люди работают в мегаполисе, в даун-таунах, а живут в экологически чистом месте, за городом, но на комфортном расстоянии.

— Вы планируете и дальше сотрудничать с «Системой-Галс»?

— Да. Мы уже обговаривали наши планы с Феликсом Евтушенковым, пришли к полному взаимопониманию. Вообще «Система-Галс» — одна из структурно правильных, высокопрофессиональных компаний, это партнер, с которым можно работать эффективно, продуктивно. На Подмосковье у нас есть еще и планы по созданию объектов торговли. Построим торговый центр рядом с гипермаркетом «Три кита» в самом начале Минского шоссе. Это будет пробный проект, и если все получится, будем строить ТЦ за пределами МКАД вокруг Москвы, целую сеть.

— О каких еще планах вы готовы сейчас рассказать?

— Мы начинаем строить за рубежом. Недавно приобрели 22 га в собственность в Финляндии, в районе Савонранта, заплатили 5 млн евро. Это наиболее чистое с экологической точки зрения место: озеро, леса, великолепный пейзаж, какое-то абсолютное спокойствие во всем. На берегу построим дома, в шаговой доступности — развлекательный комплекс, ресторан, спортивные сооружения. Цена — от 1 тыс. евро за 1 кв. м. Дом будет стоить порядка 320 тыс. евро. У нас уже есть разрешение от муниципалитета на 7 тыс. кв. м, то есть получается 20 домов. Все вместе с инфраструктурой — 12 тыс. кв. м.

— Кто там будет жить?

— Кто купит. Но вообще, мы думаем, что дома приобретут в основном наши соотечественники. Я лично проверял: от Питера до будущего поселка — два с половиной часа на машине. Мы готовы рассматривать возможность создания подобных проектов в других местах Северной Европы. Мне кажется это перспективным, поскольку нашим согражданам по менталитету ближе отдыхать и жить в северных странах, где много мест для рыбалки, где можно ходить в лес по грибы, ягоды. Но есть проект и южнее — в Испании: в прошлом году наш холдинг за 12 млн евро выкупил гостиницу «Космополита» в Плая-де-Аро. Проведем реконструкцию и повышение звездности с 3 до 4. Весь проект, включая сумму покупки, — это примерно 30 млн евро.

 

Главная / Дайджест журналов / Стратегии и развитие /