Работа над ошибками ( журнал "Эксперт online", 22 февраля 2008 )

Шведская компания IKEA помимо моллов «Мега», которые она строит на окраинах российских миллионников, предложит региональному рынку новый формат – торговый центр в городской черте.

Наталья Дядик, автор «Эксперт Online», «Эксперт», «Эксперт Волга», «Эксперт Казахстан»

Помимо участков от 30 га, которые традиционно нужны компании для развития специально разработанного для российского рынка формата семейных торговых центров «Мега», IKEA начала поиск площадок от 5 га в городах-миллионниках, рассказала «Эксперту Online» специалист по связям с общественностью российского офиса компании IKEA Ирина Харисова. По ее словам, географические интересы IKEA в этом проекте те же, что и для «Меги», – то есть все российские города-миллионники.

Новые требования компании к земельным участкам связаны с иным форматом торговой недвижимости, который IKEA будет развивать в российских регионах, пояснила она. По словам Ирины Харисовой, компания собирается параллельно с традиционными одноэтажными моллами «Мега», которые чаще всего располагаются на окраинах городов— миллионников, строить и торговые центры в черте города. По площади, числу и составу арендаторов они не будут отличаться от существующих проектов IKEA – это также будут торговые центры площадью около 130 тыс. кв. м, которые будут включать более 150 арендаторов, с обязательными якорями в виде магазина IKEA, продуктового оператора и магазина формата «товары для дома». В качестве последних в российских «Мегах» чаще всего выступают французские Auchan и Leroy Merlin, а также немецкая сеть OBI. Принципиальным отличием новых девелоперских проектов от существующих «Мег» будет этажность – добиваться такой же площади на меньшем земельном участке компания будет за счет высоты здания. Будет ли при этом меняться концепция торгового центра – например, расширяться развлекательная зона за счет мультиплексов, боулинга или СПА-салонов, которые обычно развивают девелоперы в многоэтажных торговых комплексах, в IKEA пока не уточняют. Сейчас развлекательная зона проектов «Мега» состоит из катка, фуд-корта и детских игровых комнат.

Ирина Харисова объясняет интерес IKEA к новому формату торговых объектов стремлением компании диверсифицировать портфель проектов за счет более удобного для покупателей городского торгового центра.

Но вероятно, что задуматься о смене формата девелопера заставили сложности с реализацией существующей концепции «Меги» – поиском подходящей для формата площадки (от 30 га) и ее освоением. Ведь, как правило, свободных участков таких масштабов в центре интересующих девелопера городов-миллионников нет, и строить IKEA приходится за городом, со всеми вытекающими из этого последствиями – от трудностей с переводом в нужную категорию земель сельхозназначения до решения вопросов с подведением инженерных коммуникаций. Кроме того, компании приходится тратиться и на доставку покупателей в торговый центр, организуя собственные маршруты, и терять покупательский трафик в будни – загородные «Меги» в основном работают как объекты выходного дня.

Сложность земельного вопроса для IKEA подтверждают факты в Саратовской и Самарской областях. IKEA так и не решилась выйти на предложенную ей площадку в Саратовском районе на Усть-Курдюмском направлении, в районе аэропорта. Соглашение о намерении построить на ней молл «Мега» и инвестировать в его создание около 100 млн долларов было заключено между девелопером и правительством Саратовской области еще в 2005 году, но до сих пор так и не было ратифицировано. Саратовские власти, анонсировавшие проект в качестве доказательства инвестиционной привлекательности региона, пытались поторопить компанию, считая, что девелопер, просивший дотировать создание инфраструктуры для торгового центра из регионального бюджета, задерживает строительство по необъективным причинам. В прошлом году саратовское правительство поставило IKEA перед выбором – либо включить саратовский проект в финансовый план компании на 2008 год, либо уйти с площадки. Вероятно, что поиск нового участка стал для шведов выходом из существующего положения.

Cаратовский пример не единственный. IKEA нелегко дается каждая региональная «Мега» Вот и самарский проект, над которым компания работает с 2001 года, начал реализовываться только в прошлом году. А его открытие уже несколько раз переносилось. Сейчас, по словам Ирины Харисовой, оно запланировано на весну-лето текущего года.

Дмитрий Баранов, главный аналитик Mall Management, впрочем, не считает, что в черте города IKEA будет работать проще: «Учитывая плотность застройки в миллионниках, сложно найти и гектар свободной земли в черте города, не говоря уже об организации удобных подъездов к торговому центру и парковок». Кстати, с проблемой развязок и эстакад IKEA уже сталкивалась и под Москвой (против развязки в Химках около памятника с противотанковыми ежами времен Великой Отечественной яростно возражал мэр Москвы Юрий Лужков), и в Новосибирске [1]. И не сказать, чтобы их решение было быстрым и безболезненным.

Дмитрий Баранов предполагает, что новую концепцию торговых центров IKEA стала разрабатывать, в первую очередь выполняя пожелания своих партнеров: «Вполне естественно желание ритейлеров быть ближе к потребителю – к спальным районам и деловому центру, где высока концентрация так называемого дневного населения и покупательских потоков, ведь сегодня в региональных „Мегах”, оказавшихся „центрами выходного дня”, операторам приходится, грубо говоря, платить продавцам, которые работают два дня в неделю. Для эффективной работы этого мало». По словам Дмитрия Баранова, сегодняшняя концепция «Меги» в регионах не позволяет привлекать крупные покупательские потоки. «Население в регионах менее мобильно, чем в Москве, – отмечает он, – а схема расселения в столице серьезно отличается от регионов: в большинстве региональных городов исторический центр сохраняет за собой функцию престижного и достаточно густонаселенного жилого района – тогда как центр Москвы давно уже становится деловым, численность постоянного населения здесь неуклонно стремится к нулю, а живут люди в „спальных” районах, тяготеющих к границе города, или вообще за МКАД».

Принимая во внимание эти факты, несложно сделать вывод о том, что концепция «Меги» требует серьезной адаптации, говорит аналитик. «Сегодня действительно эффективным в региональных городах может быть только проект, не требующий поездки за город», – уверен он. К примеру, в Самаре еще непонятно, когда городское метро доберется до 18−го километра, откуда до местной «Меги» можно будет доехать на бесплатном автобусе за 10 минут, как в Москве, например, от станции метро «Ясенево» до Мамырей (в деревне с таким названием официально прописана «Мега» на юге Москвы).

Дмитрий Баранов напоминает, что свой первый российский мегапроект ИКЕА МОС планировала построить как раз в черте города – на Кутузовском проспекте, там, где сейчас находится Mirax Plaza. Однако девелоперу не удалось прийти к компромиссу с московскими властями относительно архитектурных решений, организации движения транспорта и переносу правительственных зданий, располагавшихся на территории участка.

Главная

Дайджест журналов

Стратегии и развитие