Временный ступор ( журнал "Эксперт online" 8 сентября 2008 )

В последнее время многие участники пермского рынка недвижимости только и говорят о стагнации, а некоторые аналитики и вовсе предрекают обвал цен на квартиры. Оправданны ли такие прогнозы?

Юлия Епишина, аналитик строительной группы «Камская долина» (г. Пермь)

Зарубежные аналитики обычно выделяют четыре стадии развития рынков недвижимости: спад, восстановление, рост и насыщение. Российский рынок недвижимости тоже цикличен. При этом периодичность смены циклов на региональных рынках во многом определяется тенденциями, царящими на столичном рынке недвижимости. Москва служит ориентиром, поскольку является финансовым и экономическим центром страны. Региональные рынки вступают в ту или иную стадию своего развития с временным лагом. В случае с пермской недвижимостью, по нашим оценкам, он составляет примерно 10–11 месяцев.

Так, например, если московский рынок с апреля по ноябрь 2007 года пребывал в стагнации, то пермская недвижимость стремительно дорожала. Средняя цена предложения на рынке многоквартирного жилья Перми в 2006–2007 годах росла на 40–45% в год. И лишь к концу 2007 года темпы роста цен замедлились, а рынок продавца плавно трансформировался в рынок покупателя: в первом полугодии 2008−го цены выросли всего на 5%. Сегодня на квартирном рынке Перми (как вторичном, так и первичном) представлено большое количество предложений: порядка 8,3 тыс. вариантов.

Любопытно, что с конца прошлого года средние цены на первичном рынке жилья ниже, чем на вторичном. Например, средние цены предложения на квартиры в домах старой застройки (30–80−е гг. прошлого века) превышают средние цены на квартиры в новостройках в жилых комплексах экономкласса примерно на 13–14%. Казалось бы, при таком парадоксальном раскладе выгоднее покупать квартиры в новостройках. Однако пока большинство предпочитает покупать вторичку. Почему?

Во-первых, из-за непредсказуемых сроков заселения новых домов, которые возводятся малоизвестными застройщиками. Во-вторых, из-за неизбежных затрат на внутреннюю отделку при приобретении жилья в комплексах бизнес-класса (только квартиры в домах экономкласса в Перми сдаются с внутренней отделкой). В-третьих, при покупке новостроек по ипотеке покупатели вынуждены расплачиваться с банками по кредитам, в то время как приобретенные на ипотечные займы квартиры еще не построены. Это повышает риски заемщиков и снижает ликвидность приобретенных объектов.

Впрочем, несмотря на сложившиеся перекосы в предпочтениях потребителей и возникший дисбаланс между спросом и предложением, спад на рынке вряд ли будет затяжным. В начале этого года мы провели социологическое исследование, составив портрет потенциального покупателя городской квартиры. Существенного снижения спроса на недвижимость мы не обнаружили. Зато выяснили, что горожане стали тщательнее оценивать свои финансовые возможности, особенно если речь идет о приобретении жилья в кредит или рассрочку. Стоит заметить, что с каждым годом доля ипотечных сделок в общем объеме увеличивается. Так, например, если в 2007 году в Пермском крае доля ипотечных сделок составила 15,7%, то в первом полугодии 2008 года удельный вес сделок, связанных с использованием ипотеки, уже достиг 15,9%.

Кроме того, люди стали предъявлять больше требований к среде, окружающей объекты недвижимости, уделять повышенное внимание инфраструктурной начинке жилых домов. Таким образом, исчез ажиотаж, характерный для рынка недвижимости периода 2006–2007 годов, покупатели стали более вдумчиво подходить к совершению сделок, что напрямую отразилось на их динамике.

Чтобы спрогнозировать дальнейшее развитие событий, вновь проведем параллель с московским рынком недвижимости, который вышел из затяжной стагнации в конце 2007 года. Рискнем предположить, что по аналогичному сценарию, но с лагом в 10–11 месяцев, будет развиваться и пермский рынок. То есть очередной виток роста цен на рынке многоквартирного жилья возможен уже весной следующего года. Пока же застройщикам придется задуматься не только об изменении ценовой политики, но и заняться поиском новых технологий продаж.

Главная

Дайджест журналов

Стратегии и развитие